La Société Civile Immobilière ou SCI est une entreprise constituée de deux ou plusieurs membres fondateurs qui prennent la décision d’opter pour une gestion conjointe selon des règles légales sur un bien immobilier qu’ils achètent ou sur un héritage immobilier. C’est un statut adopté particulièrement par les entreprises qui veulent créer une société dans le domaine immobilier, en particulier celles qui sont soumises à l’indivision.
Principales caractéristiques d’une Société Civile Immobilière
La création d’une SCI revient à créer une entreprise avec une forme juridique bien spécifique. Voici les caractéristiques des statuts SCI :
- Le capital social : il n’y a aucune limite, c’est-à-dire qu’aucune somme minimale ou maximale n’est requise pour constituer le capital de la société. En fonction de la nature du capital, fixe ou variable, le choix des statuts sera différent.
- Le siège social : la domiciliation dès la création d’une SCI est obligatoire et peut être établie à l’adresse du dirigeant de l’entreprise. Dans ce cas de figure, il n’y a aucune limite de durée d’existence.
- Les apports : pour obtenir le capital social de l’entreprise, chaque associé peut fournir un apport en nature (immeuble, local commercial, etc.) ou peut choisir l’apport en numéraire. On a donc deux catégories d’apports : un apport pur et simple ou un apport onéreux. Par ailleurs, il existe aussi des apports mixtes.
- Part sociale : il s’agit des titres que les associés auront en contrepartie des apports qu’ils fourniront. Dans le cas d’un apport en nature, l’associé sera doté d’une part selon l’estimation de la valeur du bien qu’il aura apporté. S’il s’agit d’un emprunt transmis à l’entreprise, des déductions seront effectuées.
- Membres fondateurs : pour créer une entreprise dans le domaine immobilier, il doit au moins y avoir deux personnes physiques ou morales.
- Prise de décision : les membres fondateurs doivent désigner un ou plusieurs dirigeants qui se chargeront de la gestion de l’entreprise. Toutes les décisions sont prises lors d’une assemblée générale extraordinaire.
- La rédaction des statuts : cette étape est capitale pour récapituler tous les éléments constitutifs de l’entreprise tels que la dénomination de la société, le montant du capital, l’adresse du siège social, la durée de vie (99 ans au maximum), les apports de chaque associé et les différentes normes qui définissent le fonctionnement et la gérance de la société.
Pour plus d’informations, rendez-vous sur www.compte-pro.com.
Les bénéfices d’une société civile immobilière
En premier, il s’agit d’un statut juridique qui permet d’éviter les dégâts dus à l’indivision. Dans les statuts de la SCI, il est indiqué que la part sociale doit être attribuée à chaque héritier ou contributeur, de même que le droit de vote. Le partage revient donc à un partage des parts sociales.
C’est un statut très intéressant du point de vue fiscal, car il est généralement soumis à l’impôt sur revenu. Toutefois, il est possible que l’entreprise choisisse l’impôt sur les sociétés, pour éviter de payer un impôt trop élevé, tout en gardant le contrôle sur le revenu imposable. Par ailleurs, si la société procède à l’acquisition d’un bien immobilier et qu’elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque membre fondateur bénéficiera d’une réduction d’impôts en fonction de ses parts sociales.
C’est une entreprise très facile à gérer. Dans le cas où les associés décident de mettre en location ou de vendre le bien immobilier par exemple, chaque décision est adoptée à la majorité des votes. C’est aussi un très bon moyen de réduire les frais de transmission du patrimoine immobilier, car le barème de taxation des dons et celui de succession sont égaux. De plus, dans le cadre d’une entreprise familiale, les associés peuvent y vivre.
Les différentes formes de société civile immobilière
Plusieurs types de SCI existent et ont certaines particularités :
- L’entreprise familiale : cette forme de société est idéale pour la gestion d’un bien immobilier familial et est utilisée dans les cas de succession. Les associés de la société familiale appartiennent forcément à la même famille jusqu’au 4ème palier.
- L’entreprise de gestion ou de location : c’est la forme la plus classique. L’entreprise achète un bien dont elle devient propriétaire. Dans ce cas, le bâtiment n’appartient à aucun des associés, mais plutôt à la société elle-même.
- L’entreprise d’attribution : ici, chaque membre fondateur bénéficie du bien immobilier en fonction de son apport dans le capital.
- La société de construction-vente : les associés peuvent acheter un terrain, y construire un immeuble et le revendre pour avoir des bénéfices.
Le fonctionnement de la S.C.I
La société civile immobilière est gérée par un ou plusieurs dirigeants qui sont désignés par les associés lors de la création de l’entreprise. Les responsabilités du gérant sont inscrites dans les statuts de l’entreprise et il a la charge des affaires courantes de l’entreprise. Pour prendre une décision sur un projet d’achat ou pour la vente d’un bien, le gérant doit demander l’aval de tous les associés.
Cet accord lui est donné lors d’une assemblée générale. C’est une réunion qui se tient une fois par an et qui doit être organisée avec un ordre du jour et un procès-verbal. De plus, chaque associé de l’entreprise a le droit de bénéficier des revenus de l’entreprise proportionnellement à son apport à la création de l’entreprise. Il s’agit du même procédé au niveau des dettes de l’entreprise.
La fiscalité d’une société civile immobilière peut sembler assez facile. L’entreprise peut être soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, chaque membre fondateur est soumis à une imposition individuelle sur les revenus du bien immobilier. Dans le second cas, c’est la société qui est imposable selon un barème déterminé par la loi.
Comment créer une société civile immobilière ?
Pour créer entreprise immobilière, il faut :
- effectuer la rédaction des statuts à travers un document authentique produit par un cabinet de notaire ou un avocat, ou alors à travers un document sous seing privé ;
- procéder à l’enregistrement des statuts au service des impôts des entreprises (SIE) ;
- publier les statuts de la SCI dans un titre de presse d’annonces légales ;
- immatriculer les statuts en deux copies timbrées au registre du commerce et des sociétés auprès du greffe du tribunal de commerce ;
- déposer le dossier contenant toutes les pièces.
